Invertir en bienes raíces es una de las formas comprobadas de generar riqueza. Un estudio de Coldwell Banker encontró que el millonario millennial promedio tiene tres propiedades.
Históricamente, incursionar en bienes raíces nunca ha sido fácil para el común de los mortales. Hoy en día, el crowdfunding o la inversión inmobiliaria fraccionada ha hecho posible la participación de inversores comunes como usted. Y puede hacerlo con tan solo un dólar.
Pero este estilo de inversión no está exento de riesgos e inconvenientes. Como cualquier otra inversión, es importante comprender los beneficios y los peligros potenciales de los bienes raíces fraccionarios antes de sumergirse en ellos.
«El noventa por ciento de los millonarios se vuelven millonarios al poseer bienes raíces».
Andrew Carnegie – industrial, filántropo y uno de los hombres más ricos de Estados Unidos
Comience con la inversión inmobiliaria fraccionada
Nos asociamos con Concreit para compartir los pros y los contras de la inversión inmobiliaria fraccionada. ¿Quieres empezar a invertir en bienes raíces sin mínimo?
¿Qué es la inversión inmobiliaria fraccionada?
Los bienes raíces fraccionados se refieren a cualquier tipo de inversión en manos de múltiples partes. El tiempo compartido es un ejemplo clásico de un modelo inmobiliario fraccionado.
Con el tiempo compartido, las personas son dueñas de una semana específica del año en una propiedad de vacaciones. Sin embargo, la propiedad de tiempo compartido difícilmente puede considerarse una inversión. Con costos de mantenimiento continuos y valores de reventa bajos, algunos pueden ver la propiedad de tiempo compartido como un pasivo en lugar de un activo.
Pero hoy en día, los bienes raíces fraccionarios no se limitan a los tiempos compartidos. Muchas plataformas de crowdfunding en línea utilizan el modelo fraccional para abrir inversiones de alto costo a más personas. Es posible que un trabajador típico nunca pueda permitirse el lujo de invertir en una comunidad de jubilados o en un edificio de lujo de 50 unidades.
En resumen, así es como funciona la inversión dividida:
Los inversionistas de bienes raíces fraccionales poseen una pequeña porción de un proyecto de bienes raíces costoso, como una comunidad de jubilados o un condominio de gran altura. Se benefician del flujo de caja o del crecimiento de la inversión si funciona bien. Si no, el inversor puede perder dinero.
Beneficios de la inversión inmobiliaria fraccionada
Es más accesible que las inversiones inmobiliarias tradicionales
En el pasado, las inversiones inmobiliarias tenían una gran barrera de entrada porque los inversores necesitaban un buen crédito y un pago inicial sustancial para comprar una propiedad. Además, los inversores necesitaban poder navegar por el confuso proceso de comprar y financiar una propiedad. En comparación, la inversión inmobiliaria fraccionada puede ser mucho más accesible.
Existen sitios web de inversión que permiten a todos los residentes y ciudadanos estadounidenses legales invertir en bienes raíces si tienen el dinero. En algunos casos, los inversores pueden comenzar con $500 o menos. Por ejemplo, Concreit no tiene un monto mínimo de inversión para comenzar.
Capacidad para diversificar dentro de una clase de activo
Muchas personas que poseen bienes raíces pueden poseer solo una propiedad fuera de su residencia principal. Si la propiedad tiene un flujo de efectivo deficiente o una disminución en el valor, no tienen otra propiedad con un rendimiento superior para compensar el bajo rendimiento. Después de todo, incluso un pago inicial del 5% puede estar fuera del alcance de la mayoría de los estudiantes y jóvenes profesionales. Si tienes suerte, puedes asociarte con tus padres para ayudarte a comprar una propiedad.
Los inversionistas que optan por bienes raíces fraccionarios pueden lograr una cartera de bienes raíces diversificada con una primera inversión modesta. Los inversores prudentes pueden incluso asegurarse de que su cartera esté diversificada entre geografías y tipos de inversión.
En algunos casos, los inversores pueden incluso invertir en “fondos” inmobiliarios geográficamente diversificados. Por ejemplo, cuando invierte con Concreit, está invirtiendo en su fondo inmobiliario que posee una variedad de activos inmobiliarios.
Utilice el «apalancamiento» sin grandes riesgos crediticios personales
La mayoría de los sitios de crowdfunding inmobiliario revisados en The College Investor utilizan el apalancamiento (o deuda) como parte de la estrategia de inversión. Una inversión típica en uno de estos sitios puede financiarse entre un 50 y un 75 % con deuda. Eso es mucho menos apalancamiento que una residencia principal típica que requiere un pago inicial del 5% o menos.
Los inversionistas inmobiliarios típicos deben asumir ellos mismos el riesgo asociado con esta deuda. Sin embargo, los inversionistas fraccionarios no asumen riesgos crediticios personales. Si una inversión fracasa, un inversor puede perder parte del dinero que invirtió. Pero no serán personalmente responsables de las deudas impagas y su crédito no se verá afectado.
Sin problemas de administración de propiedades
A veces, las personas pueden dudar en invertir en bienes raíces porque no quieren lidiar con los problemas proverbiales de ‘inodoro obstruido a medianoche’. En los inmuebles fraccionarios, los profesionales se encargan del mantenimiento y administración del inmueble y las inversiones son completamente pasivas.
Diversificar fuera de los mercados financieros
Los bienes inmuebles han sido durante mucho tiempo una clase de activo que ha permitido a los inversores preservar y hacer crecer su riqueza con el tiempo. En muchos casos, los inversores tienen bienes inmuebles como una especie de «contrapeso» a la volatilidad del mercado de valores.
Los bienes raíces a menudo continúan generando flujo de efectivo incluso cuando el mercado de valores cae en un mercado bajista. Poseer bienes inmuebles, así como acciones y bonos, son formas inteligentes de diversificar su cartera de ingresos pasivos.
Desventajas de la inversión inmobiliaria fraccionada
A menudo tiene poca liquidez.
Las inversiones inmobiliarias de crowdfunding suelen ser muy ilíquidas. Los inversores no pueden recibir fácilmente un retorno de capital, especialmente cuando una inversión tiene un desempeño deficiente.
La liquidez tiende a variar de una empresa a otra e incluso de un proyecto a otro. Hoy en día, muchas empresas ofrecen comprar a los inversores siempre que un activo funcione bien. Sin embargo, los inversionistas no deben invertir en bienes raíces fraccionarios si creen que necesitarán retirar dinero en un futuro cercano. Las empresas no están obligadas a recomprar acciones de los inversores.
Empresas como Concreit están trabajando para cambiar eso. Con Concreit, recibe pagos de dividendos semanales sobre sus inversiones. Sin embargo, eso podría cambiar debido a las condiciones del mercado, pero eso es un diferenciador en este momento.
Puede perder algunas ventajas competitivas
Es cierto que el fraccionamiento inmobiliario abre una nueva forma de invertir para personas que tradicionalmente han estado excluidas de los proyectos inmobiliarios de gran envergadura. Pero los inversionistas que eligen bienes raíces fraccionarios pueden perder algunas ventajas competitivas; por ejemplo, algunos inversionistas de bienes raíces novatos usan la piratería de casas como una forma de poner el pie en la puerta. Los piratas inmobiliarios pueden aprovechar las hipotecas tradicionales para comprar su primera propiedad. El ‘truco’ es que su inversión proporciona vivienda subvencionada, incluso si no es tan rentable como espera el inversor.
Del mismo modo, los inversores pueden aumentar sus rendimientos inmobiliarios a través de la equidad. Los inversionistas sofisticados pueden detectar una oferta de propiedad de alquiler al comprar una inversión en un vecindario en auge. Incluso los dolores de cabeza de los propietarios antes mencionados valen la pena si hay oportunidades para aumentar los rendimientos.
La inversión inmobiliaria fraccionada requiere el pago de honorarios a empresas de gestión profesional. Los propietarios pueden decidir pagar estas tarifas o asumir la gestión ellos mismos.
Falta de control
Los inversores que optan por una inversión inmobiliaria fraccionada tienen poco o nada que decir en la dirección de un proyecto. Cuando una inversión tiene problemas, y todos los tienen en algún momento, es poco probable que se consulte a los accionistas sobre qué hacer a continuación.
Como inversor, debe confiar en que la empresa de gestión de inversiones hará lo correcto. Esto puede ser difícil, especialmente cuando una inversión está por debajo de las expectativas.
Tienes que hacer tu propia investigación.
Durante el último medio siglo, la inversión en bolsa se ha vuelto mucho más simple. Hoy en día, cualquiera que pueda comprar y poseer un fondo indexado puede igualar exactamente el rendimiento del mercado en general.
Incluso los inversores que eligen invertir en fondos inmobiliarios deben comprender las siguientes preguntas.
La información sobre acciones individuales está ampliamente disponible. Los inversionistas de acciones individuales generalmente saben si están invirtiendo para el crecimiento (apreciación del precio de las acciones) o para obtener ingresos (pago de dividendos).
Entender las inversiones inmobiliarias fraccionadas no es tan sencillo.
Profundice en los documentos para comprender detalles importantes como:
Es posible que deba ser un inversor acreditado para calificar
Algunas empresas inmobiliarias fraccionadas como Concreit están abiertas a todos los inversores.
Sin embargo, otras empresas, por ejemplo, RealtyMogul, exigen que los inversores estén acreditados. Los inversionistas acreditados deben ganar más de $200,000 por año o tener un patrimonio neto de $1 millón o más, excluyendo su residencia principal.
Pensamientos finales: ¿Debería invertir en bienes raíces fraccionados?
La inversión inmobiliaria fraccionada puede ser una excelente manera de obtener exposición inmobiliaria sin todas las molestias y riesgos de la inversión inmobiliaria convencional. Sin embargo, debe saber qué papel jugarán los bienes inmuebles fraccionarios en su cartera antes de comprarlos.
En algunos casos, los bienes raíces fraccionarios pueden no tener sentido. Por ejemplo, si no tiene un fondo de emergencia sólido. Dado que las inversiones divididas generalmente están bloqueadas, no podrá acceder al fondo en caso de emergencia.
En otros casos, los bienes raíces fraccionarios pueden ser una oportunidad maravillosa. Como ejemplo, supongamos que vive en la costa y desea exposición inmobiliaria en el corazón de Estados Unidos. Es posible que pueda encontrar las inversiones adecuadas sin encontrar ofertas o administrar una propiedad usted mismo.
Antes de saltar a la inversión inmobiliaria fraccionada, considere sus objetivos y su situación financiera actual.
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