Comprar una casa o alquilar un apartamento

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Comprar una casa o alquilar
Hay pocos temas de finanzas personales tan controvertidos como este debate: ¿debería comprar una casa o alquilar un apartamento?

En un lado del debate hay personas que dicen que "alquilar es una pérdida de dinero". Por otro lado, tienes personas que dicen que puedes alquilar e invertir la diferencia y destacarás.

Honestamente, mi opinión es la siguiente: cuando se trata de su residencia principal, es una preferencia personal si comprar o alquilar y ambos tienen pros y contras. En términos de dinero, probablemente serán bastante iguales, suponiendo que compare manzanas con manzanas en términos de tamaño, ubicación, etc.

La verdad es que cuando las personas compran sus propias casas para vivir, no lo ven como una inversión. Ponen dinero y un toque personal. Pueden gastar más de lo que gastarían si alquilaran. Por eso siempre es difícil comparar.

Sin embargo, voy a compartir algunos cálculos muy reales sobre el costo real de ser propietario de una casa y compararlo con alquilar la misma casa. Para esta comparación, tengo la suerte de usar una casa similar en la misma subdivisión que estaba en alquiler para comparar, por lo que estos números son tan buenos como los que obtendrá. obtener.

¡Vamos a sumergirnos!

Las variables

Siempre que tenga el debate entre comprar y arrendar, siempre es esencial mirar las variables. Pero primero, tenemos que empezar con una premisa básica: tienes que vivir en un lugar que te costará dinero (no la casa de tus padres). Si tiene otras opciones de vivienda gratis, bueno, ¡esta siempre ganará!

Con eso fuera del camino, cuando habla de comprar una casa, tiene el precio de compra y el precio de venta. Pero también tiene el pago inicial, los pagos de la hipoteca (que son en parte intereses, en parte amortización del principal), seguros y mucho más. También tiene enormes costos de transacción, tanto para comprar como para vender.

Entonces, cuando llegue el momento de dejar su "inversión", fácilmente podría ver desaparecer entre el 5 y el 6% de sus ganancias. Es importante recordar esto.

También es extremadamente difícil realizar la equidad en su casa. Si está vendiendo, tiene que vivir en otro lugar. Lo más probable es que los precios de la vivienda en su área hayan subido en todos los niveles, por lo que simplemente volverá a poner su capital en un nuevo lugar para vivir. La única excepción aquí es el geoarbitraje, donde vende a un área de alto costo de vida y se muda a un área con un costo de vida mucho más bajo.

Cuando se trata de alquileres, elimina la mayoría de estos costos. En realidad, solo hay dos costos de alquiler: pagar el alquiler todos los meses y alquilar un seguro. Cosas como mantenimiento, impuestos y más están cubiertos por el propietario.

En aras de la comparación, ignoraremos variables como los costos de los servicios públicos. Dado que estamos comparando manzanas con manzanas y las casas son del mismo tamaño, en el mismo vecindario, podemos suponer que los servicios públicos como la electricidad y el agua serán los mismos en ambos casos.

Costo real de la propiedad de la vivienda

Para este ejemplo, veremos una casa de tres dormitorios y dos baños en las afueras de un área con un costo de vida más alto.

La casa se compró hace 6 años (casi hasta el día) por $ 510,000 y se vendió por $ 672,500. Esa es una buena ganancia de $ 162,500 en solo 6 años. Mirar ese número es lo que realmente entusiasma a la gente con todo el debate entre comprar y alquilar. Pero cuando se trata de bienes raíces, hay más que el precio.

Para comprar esta casa, vamos a poner $ 103,000 (en realidad un 20% menos) y sacar una hipoteca fija convencional a 30 años por $ 407,000.

Con eso en mente, aquí está el historial de costos reales de esta casa durante seis años. Tenga en cuenta que se han sumado todos los números de los 6 años de propiedad.

Los costos de compra reflejan las tarifas, los cargos y los impuestos únicos que el comprador tuvo que pagar de su bolsillo para ser propietario de la casa. Recuerde que incluso cuando compra, generalmente tiene que pagar una parte de las tarifas para completar la transacción. Tampoco incluye las inspecciones de viviendas que pueda haber comprado para revisar la vivienda, lo que podría agregar $ 1,000 adicionales al gasto.

Estos son los “costos hundidos” mensuales de ser propietario de la vivienda. Solo incluimos los intereses hipotecarios como costo hundido, ya que la parte principal del pago de la hipoteca es el capital. Estos son pagos que realiza cada mes y que van a otra persona, no por el valor neto de su vivienda.

Algunos pueden argumentar que puede deducir los intereses hipotecarios de sus impuestos, y esto puede ser cierto. Sin embargo, el valor de esto podría cambiar, así que tenga cuidado al pensar que esto es una gran parte de su decisión.

Los costos hundidos anuales de la propiedad de una vivienda son básicamente los impuestos a la propiedad que paga cada año. Nuevamente, el dinero que paga como propietario va a otra persona, no el capital.

Los impuestos a la propiedad son otra posible deducción fiscal, pero los cambios en la deducción SALT pueden hacer que esto sea un punto discutible para muchos.

Costos de mantenimiento y actualización

Tuvimos que incluir el mantenimiento del césped y el jardín, ya que esto es algo que la gran mayoría de los inquilinos no pagará, estaría cubierto por el propietario.

También necesitamos hablar de reparaciones. Como propietario, usted es responsable de las reparaciones (la mayoría de los inquilinos no son responsables de las reparaciones). Si no puede reparar su casa, podría convertirse en un problema importante. Además, puede afectar el valor de reventa si no se fija.

En esta sección, también incluiría los costos de actualización. En este escenario, no se han realizado renovaciones o actualizaciones importantes, pero cuanto más antigua sea la casa, más actualizaciones se necesitarán para obtener el mejor precio al revender. La gente no pagará el precio completo por una cocina y un baño de 15 a 20 años, alfombras viejas y más.

Tiene la opción de actualizar y pagar un gasto como propietario, o aceptar un precio de venta más bajo a la salida. De cualquier manera, actualizar su casa o no actualizar será un costo en el que incurrirá.

Cuando vaya a vender su casa (lo que tiene que suceder en algún momento para obtener capital, de lo contrario toda esta conversación no tiene sentido), tendrá que enfrentar algunos costos de transacción significativos.

Las comisiones de los agentes inmobiliarios suelen ser del 5 al 6% en la mayoría de los lugares. Luego, tiene el depósito en garantía y otros costos de la venta; en este caso, obtenga la autorización de termitas.

Vender una casa no es como vender acciones, ¡es caro!

Costos hundidos totales

Si hace los cálculos y suma todos los costos hundidos de ser propietario de una casa para esa casa durante seis años, resulta $ 210.646.

Mira este número. Este es el dinero que gastaría en ser dueño de esta casa que no genera valor neto o no hace nada, ya no está. Lo pagó de su bolsillo por el privilegio de ser dueño de su propia casa.

Y si bien tiene un activo que ha ganado en valor, eso no significa que no esté gastando dinero en cosas para mantener ese activo que no agrega ningún valor directo.

Las matemáticas de la propiedad de vivienda

Así que regresemos y recordemos los números. Compramos esta casa por $ 510,000. Vendimos esta casa por $ 672,500. El saldo final del préstamo a la venta fue de $ 353,713 después del pago del principal a través de los pagos de la hipoteca.

Esto significa que durante seis años ha acumulado $ 318,787 en equidad. Pero no olvides que ya viniste a este baile con $ 103,000. Esto significa en seis años su casa ha ganado $ 215,787 en equidad. Este capital se incrementó tanto por la apreciación del precio como por el reembolso del saldo del préstamo mediante reembolsos del principal.

Pero esto es lo que duele. Pagó $ 210,646 en costos hundidos a lo largo de la vida del propietario.

Eso te deja con solo uno ganancia neta de $ 5,141 después de 6 años.

Eso es un rendimiento total de solo el 5% en seis años, o un rendimiento anual de solo 0,815% por año. Esto no es nada especial.

Creo que es importante tener en cuenta que todos los gastos anteriores también pueden cambiar. Podría ser en ambos sentidos, tal vez comprar una casa sin una HOA o impuestos a la propiedad más bajos. Pero, por otro lado, es posible que se enfrente a reparaciones importantes o necesite remodelarlo.

Por lo tanto, si bien cada situación variará, la mayoría de las situaciones de propiedad de vivienda principal y de vivienda en realidad no proporcionan rendimientos estelares.

El costo del alquiler

Con el arrendamiento, hay muchos menos costos hundidos. Básicamente, paga su alquiler y posiblemente su seguro de inquilino. Esta casa se alquila por $ 2,400 mensuales. El costo del seguro para inquilinos sería de $ 12 por mes.

Para la misma casa que la anterior, esto es lo que sería el alquiler y el seguro. Tenga en cuenta que todas las cifras se han sumado para los 6 años de alquiler.

Esto eleva el costo total de alquilar la misma casa, durante el mismo período de tiempo, a $ 173.664. Podría argumentar que su depósito de garantía sería un costo irrecuperable, en cuyo caso se le agregarían otros $ 2,400 (pero lo rechazo, porque en muchas jurisdicciones su depósito de garantía genera intereses y, a menos que usted lo pierde por causar daño, lo recupera).

Algunos propietarios ahora cobran una tarifa por consultas de alquiler (generalmente para cubrir los costos de verificación de crédito, etc.). También puede incluir una tarifa de solicitud de $ 25 como costo hundido. Ciertamente varía según la región y muchos no cobran nada.

Además, esto excluye posibles costos adicionales, como un depósito por mascota o cargos adicionales por mascotas. No tendría que pagarlo si fuera dueño de su propia casa.

Finalmente, es importante tener en cuenta que el alquiler promedio de los apartamentos de dos habitaciones en los Estados Unidos es de solo $ 1,343. Esto es significativamente más bajo que nuestro ejemplo. Ten eso en mente.

El lugar donde alquila definitivamente tiene un impacto en el precio, incluso en las mismas ciudades. Entonces, hay tantas variables en lo que respecta al costo de alquiler, pero este ejemplo es manzanas con manzanas. Personalmente, si alquilara, trataría de mantener mis costos lo más bajos posible.

Las ventajas y desventajas del leasing

Si bien los costos financieros de alquilar son más bajos que los de la propiedad de una vivienda, definitivamente existen pros y contras. En algunos casos, los costos psicológicos del alquiler pueden superar el beneficio financiero.

Echemos un vistazo a algunos de los pros y contras:

Ventajas

  • Menos caro
  • No hay necesidad de preocuparse por el mantenimiento y las reparaciones.
  • Las transacciones son más fáciles y económicas (no es necesario comprar ni vender)
  • Las ubicaciones de los apartamentos pueden ser más flexibles según sus necesidades.

Los inconvenientes

  • Podría ser desalojado por cosas que escapan a su control (por ejemplo, el propietario podría decidir no renovar su contrato de arrendamiento o notificar la terminación de su contrato de alquiler)
  • No se puede personalizar ni personalizar mucho
  • Puede estar sujeto a las reglas de la comunidad u otras restricciones (por ejemplo, estacionamiento o tener una mascota)
  • Necesita coordinar las reparaciones con su arrendador y un reparador, agregando otra capa de complicación

En última instancia, alquilar es una preferencia económicamente viable, pero conlleva serios inconvenientes logísticos y emocionales, especialmente el riesgo de que se encuentre con él sin tener la culpa.

Comprar una casa o alquilar un apartamento

Ahora que hemos desglosado las matemáticas, ¿qué es mejor: comprar una casa o alquilar un apartamento?

Veamos el dinero y otros factores.

Comparación de costos hundidos

La primera gran comparación son los costos hundidos. Es lo que gastas y nunca vuelves. Para la propiedad de la vivienda hay mucho. Desde tarifas de compra y venta hasta impuestos e intereses hipotecarios, gasta mucho dinero en la propiedad de una casa.

Con el alquiler, solo paga su alquiler y tal vez algunas otras cosas. Pero ese dinero siempre se va para siempre.

En este ejemplo eres pagará $ 36,982 más en los costos hundidos de ser propietario de una casa que de alquilar un apartamento. Se reduce a una diferencia de aproximadamente $ 6,163 por año entre el costo de alquiler y el costo de compra.

Esto es importante para mucha gente: ¡más dinero del necesario para financiar su contribución a la IRA cada año!

Esta diferencia también aumentaría significativamente si también inviertes esa diferencia. Cuál es el próximo paso.

Comparación de ganancias de inversión

Cuando se trata tanto de comprar una casa como de alquilar un apartamento, también existen oportunidades de ganar dinero. Esta es la principal motivación para los propietarios de viviendas que creen que su propiedad principal es el camino hacia la riqueza. Pero, como puede ver en nuestro ejemplo, es posible que no sea neto de gastos.

E históricamente, desde 1928, la vivienda solo ha arrojado un 3,7% anualizado. Compare eso con el 9.5% anualizado para el S&P 500.

Pero, podría argumentar, cuando alquila está desperdiciando dinero, no hay inversión. Pero, ¿qué hace con sus ahorros de alrededor de $ 6,163 por año? Claro, algunas personas no lo invierten, pero mucha gente lo invierte y este es el camino a seguir.

Propiedad de la vivienda

Si piensa en su casa como una inversión, entonces está invirtiendo $ 103,000 en esa inversión, y durante un período de 6 años la ha elevado a $ 108,141. Como mencionamos anteriormente, este es un rendimiento total de solo el 5% en seis años, o un rendimiento anual de solo 0,815% por año. Ganaría casi más en una cuenta de ahorros con intereses altos.

Ingresos por alquiler

Sin embargo, si alquila, ya está por delante el primer año, con un ahorro de $ 6,163 en comparación con la misma persona que compra. Esto puede volverse poderoso, asumiendo un plazo de entrega de 6 años y un rendimiento anual del 9,5%.

Si deposita todos sus ahorros anuales de $ 6,163 en sus inversiones cada año, tendría $ 48,966 al final del período de 6 años.

Habría ahorrado / invertido $ 36,978 y habría tenido ingresos / crecimiento de $ 11,988. Es agradable para un inquilino. También asume que llegaste al apartamento sin otras inversiones o ahorros (a diferencia de la casa donde debías depositar un depósito del 20%).

Esto es importante si tiene la debida diligencia para invertir sus ahorros de alquiler durante la compra. Esto cambia significativamente las matemáticas a favor del alquiler, pero desafortunadamente la mayoría de los inquilinos no lo harán. Dicho esto, el hecho de que no lo hagan (o no puedan) no significa que no sea una opción válida y algo a considerar al tomar la decisión. calificación de artículos similares.

Si puede permitirse alquilar o comprar la misma casa, eso también significa que tiene la opción de hacerlo.

Costos de transacción a largo plazo

También necesitamos discutir los costos de transacción a largo plazo de comprar una casa versus alquilarla.

Cuando se trata de alquileres, no hay muchas tarifas de transacción, tal vez una tarifa de manejo, eso es todo. Sí, necesita un depósito de seguridad, pero se le reembolsará si deja el alquiler en buenas condiciones. Entonces, cuando se trata de leasing, podemos amortizar efectivamente los costos de transacción.

Este no es el caso de la propiedad de una vivienda. Cuando se trata de comprar y vender una vivienda, los costos son muy altos. Y los estadounidenses se están moviendo. El propietario promedio será propietario de tres casas en su vida, pero ese número está aumentando a medida que los estadounidenses se mudan con más frecuencia.

En nuestro ejemplo anterior, el costo de compra fue de $ 2,079 y el costo de venta fue de $ 45,439. Estos costos combinados representaron el 22.5% de los costos irrecuperables totales de la propiedad de vivienda. Si hace esto varias veces en su vida, reducirá drásticamente el crecimiento general de la equidad que verá en su residencia principal como un activo.

Comparación de costos psicológicos

No se puede hablar de alquilar o comprar una casa sin cubrir los costos psicológicos. Estoy usando esta palabra de manera vaga, pero quiero asegurarme de que cosas como la amenaza de desalojo se consideren un costo real.

El mayor inconveniente de alquilar es simplemente el hecho de que no es propietario y, como tal, está a merced de un propietario. Si es inquilino mensual, existe riesgo de desalojo sin motivo. Esto significa que es posible que tenga que hacer las maletas y desplazarse dentro de los 30 a 60 días, lo que podría ser traumático.

Hay formas de mitigar este riesgo (como firmar contratos de arrendamiento a largo plazo, alquilar un complejo / edificio en lugar de una casa con un pequeño propietario), pero el riesgo persiste.

Además, normalmente no se puede personalizar mucho un alquiler. Cuando eres propietario de una casa, puedes hacer lo que quieras: remodelar, modernizar o cosas simples como pintar y pisos. Con un alquiler, no puede hacer la mayor parte de esto. E incluso las pequeñas cosas que puede hacer (como pintar), tendrá que volver a su estado actual cuando se vaya.

Finalmente, existen restricciones para los inquilinos que pueden no aplicarse a los propietarios. Cosas como no poder tener una mascota o ciertas restricciones de estacionamiento para los complejos turísticos. Estos pueden tener un gran impacto en sus sentimientos emocionales o psicológicos sobre el alquiler. Y son una de las grandes ventajas de ser propietario de una vivienda.

Cómo estimular la devolución de la propiedad

Quiero aclarar algo aquí: los bienes raíces pueden ser una gran inversión. Pero su residencia principal no es una inversión inmobiliaria. Usted entra y compra esta propiedad con una mentalidad completamente diferente y un propósito completamente diferente al que tendría con una inversión inmobiliaria.

Eso no significa que no pueda estimular la devolución de la propiedad. Por ejemplo, puede alojar un pirateo, que cubrimos en detalle aquí: Cómo iniciar el pirateo doméstico. Aquí es donde aprovecha las áreas de su hogar para generar ingresos. Por ejemplo, alquilar una habitación, alquilar un espacio libre en su garaje o patio, o incluso alquilar su casa completa si está de vacaciones.

Sin embargo, estas situaciones de la vida poco convencionales no son para todos. Pero creo que este es un tema común en este artículo. No convencional: puede alquilar y estar mejor si invierte la diferencia. O comprender que ser propietario de una vivienda no es un camino sencillo hacia la riqueza.

Pensamientos finales

Ahora que se han resuelto las matemáticas, en el gran esquema de las cosas, es bastante codo con codo. Sí, hay posibles beneficios monetarios al alquilar. Pero hay otros costos a considerar y la preferencia es enorme.

Creo que la propiedad de una vivienda tiene grandes beneficios, pero no es la "mayor inversión" que muchas personas describen. Los bienes raíces como clase de activo pueden ser una buena inversión, pero su residencia principal no es una inversión, es el lugar donde vive.

También creo que muchas de las estadísticas de las mejores finanzas de los propietarios de viviendas también están relacionadas con los comportamientos y la demografía, y no solo si son dueños de su propia casa. Los propietarios también tardan diez años en ser mayores que los inquilinos. Según la Encuesta sobre la Comunidad Estadounidense, la edad promedio de los inquilinos es de 40 años, mientras que la edad promedio de los propietarios es de 53 años.

Además, cuatro de cada diez hogares arrendatarios tienen menos de 35 años, en comparación con solo uno de cada diez para los propietarios.

Sí, después de 30 años de liquidar su hipoteca, termina con un activo que es de su propiedad absoluta, pero ¿cuánto de los costos hundidos ha gastado fuera del patrimonio del edificio y cuál ha sido? el costo de oportunidad? ¿Podría haber acumulado más patrimonio neto haciendo otra cosa?

Entonces, la próxima vez que alguien le diga que 'el alquiler es una pérdida de dinero' o 'el alquiler paga las facturas de otra persona', puede usar este artículo para mostrarle que hay tantos costos hundidos con la propiedad de la vivienda como con el estado de inquilino. .

Nota: Este artículo se inspiró en muchos comentarios sobre nuestro video de TikTok aquí. Descúbrelo y suscríbete a nuestro canal si tienes TikTok.

Estudios adicionales

A continuación se muestran algunos estudios sobre el tema que pueden ser de su interés:

¿Qué opinas del debate de compra para alquilar?

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