Bueno, la semana pasada, después de un período de espera, obtuvimos la tasación de la casa que buscábamos comprar, y finalmente terminó siendo $70,000 más baja que nuestro precio de oferta, y muy por debajo del valor justo de mercado de propiedades similares dentro del mismo desarrollo. ¡MUY IRRITANTE!
¿Cómo podía pensar el experto que el valor era tan bajo? Como comprador, pensaría que sería algo bueno (un precio más bajo, ¿verdad?), pero en realidad, puso en serio peligro nuestro trato. Si no hubiéramos podido obtener un préstamo, el vendedor habría seguido adelante y vendido la casa al precio de venta o cerca de él. No estábamos pagando demasiado por la casa… algo andaba mal.
El tasador arruinó el informe.
Después de revisar la tasación de la vivienda, quedó muy claro lo que sucedió: el tasador que hizo mi tasación arruinó el informe. Nunca puedo decir con seguridad si fue «a lápiz» o si simplemente cometió muchos errores, pero la conclusión es que hubo 8 errores técnicos y fácticos diferentes que contribuyeron a esta propiedad extremadamente baja. Para frustrarme aún más, el tasador solo obtuvo su licencia de tasador 2 semanas antes de hacer mi casa (en nuestro estado, los tasadores deben tener licencia y puede ver la prueba de su licencia en el informe).
Aquí hay varias cosas fácticas que se perdió y que encontré mientras revisaba el informe en detalle:
- Dijo que revisó el acuerdo de venta (según una casilla que marcó en el informe), pero no incluyó ninguna de las concesiones o dispositivos del vendedor incluidos en la venta.
- Tenía varias discrepancias en la descripción de la casa, incluidos los cimientos y las descripciones exteriores e interiores.
- La primera venta comparable que usó fue una ejecución hipotecaria del año pasado, que actualmente es una venta pendiente a la fecha de valuación. En lugar de incluirlo como una cotización activa por el precio actual de $550,000, lo incluyó como una venta cerrada por el precio de ejecución hipotecaria de $338,000. Esa es una gran diferencia y probablemente tuvo un impacto directo en el valor de mi casa. Obviamente, puede ver que fue un giro, y el crítico no lo notó por completo.
- La venta comparable #5 fue un problema similar. Esta es una incautación pendiente listada por $390,000, pero dijo que la condición era buena y no requería reparación. Sin embargo, si observa la lista de la MLS, obviamente necesita más de $ 100,000 en reparaciones para devolverlo a su valor de mercado actual.
Básicamente, todos estos problemas combinados solo han afectado el valor de la vivienda. Las otras 4 ventas comparables respaldan el precio que ofrecí, pero estas dos han invertido completamente el valor de mercado.
Mis opciones para apelar la evaluación
Ahora aquí es donde se pone bastante irritante. Afortunadamente, tengo una hipoteca convencional, por lo que tengo la opción de usar el tasador. Sin embargo, si hubiera optado por una hipoteca de la FHA, no obtendría esa opción. Incluso entonces, la capacidad de apelación varía de un prestamista a otro.
Para mi situación, necesito escribir una carta a mi prestamista detallando exactamente qué estuvo mal con la tasación y cómo creo que contribuyó a un valor incorrecto de la vivienda. Entonces, solo si el prestamista y el tasador están de acuerdo, la tasación se vuelve a hacer.
Si ambas partes no están de acuerdo, mi única otra opción es conseguir otro prestamista y comenzar el proceso nuevamente. Digamos que parece mucho más fácil de lo que realmente fue.
Esto es lo que hice para arreglar la tasación de mi casa.
Empezar con mi prestamista
Mi prestamista tenía reglas muy estrictas que siguen para las tasaciones. Parte de la política de su banco es permitir solo una revisión. La única opción si el comprador piensa que está equivocado es apelar al experto. Así que envié esta carta muy detallada destacando los 8 problemas materiales diferentes con la valoración: no hay disputas sobre ventas comparables usadas, solo errores de hecho puros.
Lo que recuperé es increíble. El experto escribió una respuesta que simplemente decía: «En opinión del experto, el informe sigue siendo válido tal como está y no es necesario realizar correcciones ni ajustes». Ni siquiera especificaron por qué, y la empresa de gestión de calificaciones estuvo de acuerdo.
Como resultado, mi prestamista se negó a ordenar una nueva tasación o hacer cualquier otra cosa con el precio de la casa.
Un nuevo prestamista, una nueva evaluación
Afortunadamente, tenía un segundo prestamista compitiendo por mi negocio (todavía estoy buscando un préstamo hipotecario). La llamé de inmediato y pudo obtener una evaluación ordenada dentro de los 5 días posteriores a la denegación de la carta de apelación. Este prestamista hizo un trabajo increíble al obtener todos los documentos y la tasación en un tiempo récord.
La valoración volvió a mi primer precio de oferta, que fue de $ 70,000 más que la valoración descuidada (hablemos de un diferencial). Además, este nuevo prestamista pudo conseguirme una mejor tasa ya que esperamos y las tasas habían bajado mientras tanto. Finalmente, pudo cerrar a tiempo: ¡cerró el préstamo de principio a fin en aproximadamente 15 días!
¡Por fin tenemos nuestro nuevo hogar!
No ha terminado, todavía estoy apelando la tasación de mi casa
Sin embargo, no podía dejar pasar la mierda del primer prestamista y su calificación. Después de recibir la nueva tasación, llamé al primer prestamista y respetuosamente solicité un reembolso de la tasa de tasación que había pagado porque era incorrecta (es decir, $450). Luego les envié una copia de la nueva tasación (que en realidad usó 4 de las 6 ventas comparables de la original) y destaqué cualquier error de hecho en su tasación.
La pobre oficial de préstamos no podía hacer eso, pero se lo envió a su supervisor. Inicialmente, el supervisor se negó a ofrecerme un reembolso, pero sugirió que si lograba que la Junta Estatal de Tasadores reconociera que la tasación tenía fallas, aceptaría reembolsarme. Por un reembolso de $450, pensé «¿qué tenía que perder?».
Fui al sitio web del estado, llené un formulario de queja y proporcioné toda la información. Yo incluí:
- la mala evaluacion
- la carta de llamada
- La MLS de los comps
- La respuesta del experto
- Una copia de la nueva evaluación.
Un día después de que cerrara mi propiedad (2 semanas después de que ocurriera toda la debacle), escuché del Consejo de Estado, quien estuvo de acuerdo en que la tasación era, de hecho, defectuosa, y que recomiendan que el tasador tome cursos adicionales de educación continua como castigo. .
¡Envié esta carta a mi prestamista, quien accedió a reembolsarme! ¡La victoria!
Pensamientos finales sobre el proceso.
Es terrible que una sola persona pueda tener un efecto tan confuso en la compra de una casa. También es molesto que los bancos depositen tanta fe en los pensamientos de un solo individuo sobre el valor de una casa, sin leer el informe ellos mismos para ver si es exacto. Solo miran números, pase lo que pase.
También me siento mal por los revisores. Al leer sobre su industria, reciben poca paga, tienen que conducir a todas partes, completar varios informes al día; es fácil ver cómo se pueden hacer las cosas rápidamente y se pueden cometer errores.
La conclusión es que no tiene que permitir que una mala revisión descarrile su proceso.